POR: Portafolio enero 09 de 2020 – 03:42 p.m.

Hasta un 3,8%, de acuerdo a la inflación causada en el 2019, podrán subir los arriendos en el país, según explicó la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas). De acuerdo con el presidente del gremio, Daniel Vásquez Franco, “este incremento es de alto interés social y económico ya que cerca del 34% de la población habita en viviendas arrendadas.

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Como muchos sectores, la finca raíz se comporta como un activo que puede puede garantizar ingresos y buena rentabilidad para cualquier persona. Sin embargo, también tiene sus riesgos.

“Generalmente, cuando se ven pequeños inversionistas tratando de incursionar en el tema inmobiliario, uno de los retos fundamentales es poder consolidar un monto importante para generar inversiones en segmentos diferentes a los de la vivienda”, señaló Mauricio Montañez, director de avalúos y consultoría de Colliers International Colombia.

ara María Clara Luque, presidenta de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), el mercado de arrendamientos en el país es atractivo para invertir. Este nicho mueve cerca de $23 billones, un monto considerable que equivale a cerca del 3% del Producto Interno Bruto (PIB).

“Invertir en vivienda para alquilar es un buen negocio debido a la creciente demanda, especialmente en los estratos 2, 3 y 4, de las principales ciudades”, dijo Luque.

Según Fedelonjas, el número de colombianos que vive en arriendo sigue creciendo a buen ritmo. Actualmente el 44% de los colombianos, de las zonas urbanas, viven en arriendo, es decir 4,9 millones de hogares viven en alquiler.

Si bien la vivienda es uno de los segmentos más relacionados con la finca raíz, también existen tipos de inversión en ‘segmentos corporativos’ como oficinas, locales comerciales y bodegas.

Uno de los principales problemas de este último segmento, según Montañez, es que existe una restricción para acceder a una base económica que les permita a los inversionistas tener una cuota inicial para poder comprar un activo como bodegas o locales.

“En tema de vivienda, en estratos 3 y 2, muchos inversionistas pequeños se han vinculado al sector porque han tenido la posibilidad de acceder a créditos y alivios tributarios propios de vivienda que han permitido acceder a estos portafolios, cosa que no ocurre con el segmento corporativo”, afirmó el experto.

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Para analizar este mercado hay que dividirlo en corporativo y residencial. En el primero, Mauricio Montañez, director de valuación de Colliers, opina que se ha presentado una sobreoferta de oficinas de altas especificaciones, que se están quedando sin ser vendidas o arrendadas por la desaceleración económica, aunque la demanda de multinacionales ha hecho contrapeso, pues el dólar les ha abaratado sus costos inmobiliarios.

“Además, quienes compran hoy oficinas lo hacen en la parte más alta del ciclo, con precios altos, lo que hace que perciban unas rentabilidades más bajas”, explica y agrega que esto no implica una caída en los precios de los inmuebles, sino unas menores rentas.

Su recomendación a la hora de elegir el municipio para invertir en inmuebles está en mirar su economía. Si hay empresas manufactureras o de servicios, se van a requerir oficinas y viviendas para sus trabajadores, pero si es de vocación agrícola o minera las necesidades son distintas.

María Clara Luque, presidente de Fedelonjas, dice que, en el segmento residencial, si se compra para arrendar en estratos altos hay menos riesgo, pues están asegurados, pero la rentabilidad es baja porque hay menor demanda. En estratos 3 y 4 la rentabilidad es buena, dado que las vacancias son más cortas, mientras que en estratos 1 y 2 hay más vulnerabilidad, pues no hay inmobiliarias, todo el riesgo lo asume el arrendador y la renta es pequeña.

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La inversión en estos activos es relativamente fácil en Colombia, pues existen múltiples opciones para poder adquirirlos. El sector inmobiliario de la mano de las cajas de compensación y de la banca colombiana ha fortalecido la oferta y la financiación, con herramientas como créditos hipotecarios o ‘leasing’ que han hecho posible una mayor dinámica del mercado.

Si está considerando invertir en un inmueble tenga en cuenta estos puntos que Javier Cárdenas, consultor de negocios de Finance Group S.A.S, ayuda despejar.

¿Cuáles son las recomendaciones para aquellos que quieren invertir por primera vez en finca raíz?

– Si su deseo es comprar un inmueble habitacional financiado empiece por tener un ahorro programado para alcanzar la cuota inicial, hágalo en una entidad bancaria que le brinde la posibilidad de otorgarle un préstamo para tal fin.

– Busque proyectos avalados por su caja de compensación o por el banco donde tiene su ahorro, ello ayudará a generar mayor probabilidad de aprobación del crédito, trate de que esos proyectos sean cercanos a su lugar de trabajo, ello ayudará con ahorros en tiempo y costos de desplazamiento. Considere también las vías de acceso y el transporte que por allí se moviliza.

– Revise el valor del inmueble y verifique si es susceptible para recibir beneficios del Estado como los subsidios, de ser apto aplique para recibir el beneficio.

– Si el inmueble es usado y el pago es con recursos propios asesórese muy bien para que el estudio de títulos sea óptimo, es probable que el activo tenga algún problema histórico que haga perder su inversión.

– Si lo que desea adquirir son locales comerciales o bodegas verifique la presencia de compañías reconocidas en la zona, generalmente estas son polos de desarrollo que ayudarán a que su inversión tenga mejores valorizaciones, finalmente si es un terreno considere la facilidad de tener los servicios públicos y el uso del suelo adecuado para realizar la construcción planeada.

EL MERCADO DE FINCA RAÍZ EN COLOMBIA

Bogotá como capital del país ha perdido cierto atractivo de inversión en finca raíz, pues los altos costos del metro cuadrado y las grandes congestiones son la principal desmotivación para adquirir vivienda.

Ciudades como Barranquilla en la Costa Atlántica, Medellín e incluso Cali, se han convertido en polos de desarrollo industrial del país, lo que hace que la inversión en inmuebles resulte tentadora.

Ciudades intermedias como Ibagué o Pereira son otra alternativa en cuanto a inversión en bienes habitacionales se refiere, las valorizaciones y la calidad de vida son temas a tener en cuenta.

OBSTÁCULOS AL COMPRAR FINCA RAÍZ

Hay muchos inconvenientes que debe considerar el inversionista de este tipo de activos.

-La destrucción total o parcial de un inmueble sin seguro, este uno de los mayores problemas que se pueden presentar a la hora de invertir en finca raíz, la recomendación es tener una póliza que cubra riesgos como terremotos, inundaciones e incendios, de no ser así la inversión podrá perderse por completo.

– Muchas personas invierten y desconocen que deben pagar valores adicionales como impuestos tanto predial como por valorizaciones, y terminan sufriendo a la hora de cumplir con estas obligaciones.

– En caso de que el inversionista compre para arrendar muchas veces se sufre por la demora que toma el encontrar a quien alquilarle, entre más se demore más lento será el retorno de la inversión.

Otro problema que con frecuencia se suscita cuando se compran terrenos es que no cuentan con servicios públicos y poder conseguirlos puede resultar ser más costoso que el mismo lote.

LA MEJOR VÍA PARA FINANCIAR UN INMUEBLE

​La forma de financiar un inmueble va de la mano con el uso que se le dará al mismo, así por ejemplo si la idea es comprar para habitar lo mejor es mediante leasing, esta práctica evita incrementar el pago de impuesto de renta ya que el bien estará en cabeza del banco, adicionalmente evita los embargos por la misma causa y los plazos de pago son los mismos ofrecidos en un crédito hipotecario. Igualmente sucede si el propósito es adquirir un bien para desarrollar actividades comerciales o industriales como locales o bodegas.

Si la intención es comprar finca raíz para ponerla a rentar, lo mejor es usar recursos propios para evitar pagarle intereses al banco.

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